Zakup nieruchomości w Polsce

Podjąłeś decyzje o kupnie nieruchomości w Polsce. Jakie kroki i w jakiej kolejności powinieneś podjąć, aby Twój zakup był racjonalny oraz satysfakcjonujący?

Zastanów się nad pytaniami, które determinują proces zakupu nieruchomości: (rynek pierwotny/wtórny, lokalizacja, wielkość, dom czy mieszkanie)

Decydując się na zakup nieruchomości w pierwszej kolejności należy się poważnie zastanowić co chcemy kupić.

Największym zainteresowaniem, zarówno wśród Polaków jak i obcokrajowców inwestujących w Polsce cieszą się oczywiście mieszkania. W naszym kraju budynki wielorodzinne cieszą się wciąż ogromnym zainteresowaniem i jak na razie nie widać aby ten trend miał się kiedyś zmienić. Kupując mieszkanie na rynku pierwotnym - czyli zupełnie nowe - musimy się liczyć z dodatkowymi kosztami potrzebnymi do wykończenia go. Niektórzy deweloperzy proponują opcję wykończenia mieszkania pod klucz - warto skorzystać z takiej możliwości, choć na pewno nie jest to najtańsze rozwiązanie. Taka przyjemność kosztuje zwykle od 700 do 1300 zł za metr kwadratowy, przy czym istnieje możliwość indywidualnego doboru wszelkich materiałów wykończeniowych. To dość dużo, biorąc pod uwagę, że zlecając te prace zwykłej ekipie remontowej można zaoszczędzić nawet połowę tej sumy.

Jeśli zdecydujemy się kupić mieszkanie "z drugiej ręki" czyli na rynku wtórnym mamy znacznie większe możliwości jeśli chodzi o wybór lokalizacji, ceny czy standardu wykończenia. Teoretycznie remont mamy wtedy z głowy, jednak praktyka pokazuje, że o ile nie jest to lokal przeznaczony pod wynajem, właściciel zawsze chce urządzić mieszkanie po swojemu. Zaletą mieszkań używanych jest także to, że proces zakupu trwa znacznie krócej niż w przypadku nowego lokalu. Zazwyczaj można je nabyć niemal od ręki. Stabilizacja na rynku sprawia także, że są one nieco tańsze niż nowe budownictwo. Wyjątkiem są dobrze zachowane przedwojenne kamienice. Należy już natomiast unikać zakupu mieszkań budowanych w technologii tzw. wielkiej płyty - chodzi tutaj o bloki (głównie wieżowce) wybudowane w latach 70. i 80. Wartość tych nieruchomości będzie z czasem realnie lub relatywnie spadać.

Alternatywą dla mieszkania jest zakup domu. Na przestrzeni ostatnich kilkunastu miesięcy ich ceny znacznie wzrosły i nie jest to z pewnością okazja inwestycyjna (choć można jeszcze trafić na stosunkowo niedrogie segmenty w atrakcyjnych podmiejskich lokalizacjach), ale jeśli będzie to zakup dla siebie, w celu późniejszego zamieszkania, to wciąż warto rozważyć taką propozycję. Nie jest bowiem tajemnicą, że za cenę niewielkiego 3-pokojowego mieszkania w centrum można kupić 100-metrowy segment z niewielką działką kilka kilometrów od granic miasta.

Wbrew pozorom znaczna odległość nie uniemożliwia znalezienia wymarzonego mieszkania. Agencje nieruchomości i firmy doradcze już wyczuły potencjał, jaki niesie ogromna liczba Polaków (i nie tylko) przebywających czasowo lub na stałe poza granicami kraju. Nie jest to jeszcze powszechna usługa, jednak przy odrobinie cierpliwości można znaleźć pośrednika, dla którego taki rodzaj współpracy nie będzie stanowił żadnego problemu, zwykle taka usługa nie jest droższa niż podobna pomoc na terenie Polski.

Można także poszukać na własną rękę - istnieje bardzo wiele portali internetowych, na których każdego dnia pojawiają się dziesiątki nowych ofert sprzedaży nieruchomości. Większość z nich oferowana jest przez pośredników (tutaj oczywiście należy się liczyć z prowizją w wysokości 3-4 procent). Jeśli nawet agent będzie zaskoczony możliwością obsługi zagranicznego klienta, można mu uświadomić, że odległość w tym przypadku nie jest żadną barierą, o ile tylko zdobędziemy odpowiednie pełnomocnictwa.

Kupując nieruchomość na rynku wtórnym, trudno uniknąć kontaktu z pośrednikiem. Naturalnie, przy odrobinie szczęścia, można znaleźć mieszkanie bezpośrednio od właściciela. Tak jest oczywiście taniej, ale niestety - nie zawsze lepiej. Pośrednicy są często postrzegani jako zbędne ogniwo w łańcuchu transakcji na rynku nieruchomości. Paradoksalnie jednak, większość z nas nie wie dokładnie, czego należy od nich wymagać, co wchodzi w zakres ich obowiązków. A to duży błąd, ponieważ dzięki takiej usłudze można sobie oszczędzić wielu kłopotów, formalności i zmartwień. Najważniejszym obowiązkiem pośrednika jest przeprowadzenie klienta przez cały proces kupna mieszkania, od początku do samego końca, udzielając przy tym wszelkich niezbędnych rad i pomocy.

Zanim podpiszemy umowę z pośrednikiem, powinniśmy ją dokładnie przeanalizować. Dość często bowiem można w niej spotkać klauzule sprzeczne z prawem (tzw. niedozwolone klauzule umowne) lub też zgodne z prawem, ale niekorzystne dla kupującego. Na pewno trzeba sprawdzić, czy w umowie widnieje tzw. klauzula wyłączności. I choć prawo dopuszcza sytuację, w której kupujący (lub sprzedający) zobowiązuje się do współpracy tylko z jedną agencją, to warto rozważyć jej plusy i minusy. Umowa na wyłączność jest umową terminową, a więc pośrednik jest zobowiązany znaleźć kupującego w określonym czasie. Nieruchomość jest szeroko reklamowana, a my nie ponosimy przy tym dodatkowych kosztów promocji. Minusem z kolei jest fakt, że nie możemy podpisać umowy z innym biurem nieruchomości. Rejestr niedozwolonych klauzul prowadzi Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Takie zapisy nawet, jeśli znajdą się w umowie pośrednictwa, nie mają żadnej mocy prawnej. Należy wreszcie pamiętać, iż jeśli mamy uzasadnione podstawy sądzić, że pośrednik nie wywiązuje się ze swoich obowiązków, możemy wypowiedzieć taką umowę.

Na pierwszy rzut oka własność hipoteczna może się wydawać lepsza lub bardziej pewna. Tak naprawdę jednak, różnica jest niewielka - obie formy własności dają pełne prawa do lokalu. Różnice są głównie natury prawnej - mieszkanie hipoteczne oznacza zapis w księdze wieczystej o własności, mieszkanie spółdzielcze własnościowe to "ograniczone prawo rzeczowe" dotyczące lokalu, który nie jest wydzieloną nieruchomością, a znajduje się w budynku należącym do spółdzielni. Przy kupnie mieszkania spółdzielczego warto sprawdzić, jak funkcjonuje spółdzielnia - czy jest w dobrej sytuacji finansowej, czy dba o budynek, przeprowadza remonty, itp.

Po znalezieniu oferty, która spełni nasze oczekiwania, należy jak najszybciej sporządzić umowę przedwstępną (dla bezpieczeństwa lepiej to zrobić w formie notarialnej). Podczas jej podpisywania należy sprzedającemu wpłacić zaliczkę lub zadatek, których wysokość to zwykle 10% wartości transakcji. Proszę zwrócić uwagę, że zaliczka i zadatek to dwie różne rzeczy. W przypadku zadatku, gdy rozwiązanie umowy nastąpi z winy kupującego, wówczas przepada wpłacona kwota natomiast, jeśli do transakcji nie dojdzie z winy zbywcy, kupujący otrzymuje dwukrotność wpłaconego zadatku (w przypadku zaliczki zwraca tylko tyle ile wpłacono).

Następnie wraz z umową przedwstępną należy udać się do banku lub doradcy finansowego po kredyt. W większości przypadków wszystkie formalności może załatwić za nas pełnomocnik, istnieją także przedstawiciele doradców finansowych w Wielkiej Brytanii oraz Irlandii. Formalności związane z załatwieniem kredytu trwają od 4 do 6 tygodni. Po otrzymaniu od banku zgody na kredyt należy niezwłocznie podpisać umowę końcową w formie aktu notarialnego.

W przypadku kupna mieszkania od dewelopera cały proces wygląda podobnie, z tym że kredyt jest wypłacany przez bank zgodnie z harmonogramem wpłat transzy ustalonym przez dewelopera w umowie.

I w tym przypadku odpowiedz jest pozytywna. Procedura w bankach wygląda następująco: należy przedstawić zaświadczenie od pracodawcy zawierające informację o okresie zatrudnienia i wysokości dochodów (oryginał) lub kontrakty/ umowy zawierane z pracodawcą (kopia potwierdzona za zgodność z oryginałem); historia operacji na rachunku bankowym, na który przekazywane są dochody klienta za ostatnie 6 miesięcy, z zastrzeżeniem, że w przypadku ubiegania się o Produkt Kredytowy zabezpieczony rzeczowo - rachunek może być z banku polskiego lub zagranicznego, w przypadku ubiegania się o pozostałe Produkty Kredytowe - rachunek musi być z banku polskiego.

Zarówno przy kupnie nieruchomości na rynku pierwotnym, jak i wtórnym podpisujemy dwie umowy - na początku umowę przedwstępną, która jest dokumentem, w którym deklarujemy chęć zakupu oraz wpłacamy pewną kwotę w formie zaliczki (lub pierwszej transzy na rynku pierwotnym). Od tej umowy każda ze stron może odstąpić, co jednak wiąże się z karami finansowymi (patrz: zadatek i zaliczka). Oczywiście można rozwiązać umowę za porozumieniem stron, bez konsekwencji finansowych, w praktyce jednak takie sytuacje zdarzają się niezmiernie rzadko.

Umowa końcowa, zwana powszechnie aktem notarialnym jest dokumentem, który przenosi wszelkie prawa do nieruchomości na nabywcę. Dokument ten poświadcza, że faktycznie staliśmy się właścicielami.

Zaciągając kredyt hipoteczny na niewielkie kwoty i na okres krótszy niż 10 lat warto rozważyć złotówki. Jednak w większości przypadków wciąż bardziej opłaca się kredyt we frankach szwajcarskich. Jego oprocentowanie jest na tyle atrakcyjne, że nawet przy długotrwałym załamaniu światowej gospodarki i znacznym wzroście kursu tej waluty, wysokość spłacanej raty wciąż będzie niższa niż w przypadku kredytu złotówkowego.

Powodów do odmowy może być kilka. Mogą one wynikać z niestabilności naszej sytuacji finansowej, lub też sytuacja prawna samej nieruchomości wzbudza wątpliwości. Mogło się także okazać, iż w bazie danych Biura Informacji Kredytowej znalazł się zapis świadczący o problemach ze spłatą kredytu. Innym powodem może być przypadek, w którym nie wszystkie formalności zostały spełnione. Należy się zawsze spytać o powód odmowy, pamiętając jednak, że bank nie ma obowiązku udzielania konkretnej odpowiedzi. Zatem zawsze warto składać wniosek do więcej niż jednego banku. Pewnym sposobem na zaciągniecie kredytu jest wizyta u doradcy finansowego, który nam pomoże i ułatwi wybór spośród ofert różnych banków. Poradzi także, w którym banku mamy większe szanse na pozytywne rozpatrzenie wniosku, bowiem różne banki używają odmiennych kryteriów przyznania kredytu.

Przez ostatnie dwa lata panował istny boom na rynku nieruchomości w Polsce. W tym czasie kupno mieszkania, domu czy działki było powszechnie traktowane jako inwestycja. Obecnie jednak na rynku trwa stabilizacja, która skłania do rozważań - czy nadal warto inwestować? Naturalnie nie można się już spodziewać kilkudziesięcioprocentowych zysków. W krótkim okresie (1-2 lata) nie jest całkiem łatwo osiągnąć nawet kilkunastoprocentowy zysk. Ale prognozy są optymistyczne, jeszcze w 2008 roku ceny nieruchomości powinny ruszyć do góry, oczywiście znacznie wolniej. Przy wzroście rzędu 3-5 procent możemy liczyć, że w najbliższych latach wzrosną w sumie o 15-20%. Być może jednak po zakończeniu mistrzostw Euro 2012 ceny nieco spadną, ale nie więcej niż 10%. Jedynym rodzajem nieruchomości, który prawdopodobnie już nigdy nie przyniesie zysku są mieszkania z wielkiej płyty.

Jeśli kupimy mieszkanie na kredyt (nie angażując własnych środków), i postaramy się o stałego najemcę, inwestycja w nieruchomość okazuje się nadal o wiele bardziej zyskowna niż lokata czy obligacje, i o wiele bezpieczniejsza niż gra na giełdzie.

Niestety nie istnieje stuprocentowe zabezpieczenie nieruchomości. W praktyce najlepszym rozwiązaniem są życzliwi sąsiedzi, lub rodzina regularnie odwiedzająca mieszkanie. Doskonałym rozwiązaniem byłoby powierzenie kluczy specjalistycznej firmie, która kompleksowo zajmuje się zarządzaniem nieruchomościami - od znalezienia najemców, poprzez opłacanie rachunków a na podlewaniu kwiatków kończąc. Niestety takie firmy do niedawna w Polsce nie istniały, obecnie jest to temat na tyle nowy, że znalezienie takiej firmy graniczy z cudem, a ewentualne ceny skutecznie zniechęcają potencjalnych klientów. Na razie takie rozwiązanie sprawnie funkcjonuje tylko w inwestycjach typu condo-hotel lub apart-hotel (mieszkania budowane w celu wynajmu).

Oczywiście, w przypadku, gdy wyrobimy odpowiednie pełnomocnictwo notarialne, nasza obecność przy podpisywaniu wszystkich dokumentów związanych z zakupem nieruchomości będzie całkowicie zbędna.

Sam proces zakupu działki budowlanej wygląda identycznie jak w przypadku zakupu każdej innej nieruchomości, czyli: umowa przedwstępna, formalności kredytowe, akt notarialny (czyli umowa końcowa). Zanim jednak zdecydujemy się na konkretną ofertę, warto zapoznać się z planami zagospodarowania przestrzennego okolicy. Bardzo szybko bowiem może się okazać, że na cichych i niezamieszkanych terenach zielonych zaczną powstawać wysokie bloki mieszkalne lub inwestycje przemysłowe. Pamiętajmy także, że w przypadku gruntów, inaczej niż na rynku mieszkaniowym, nie można mówić o średnich cenach na danym obszarze. Może się tak zdarzyć, że dwie sąsiadujące ze sobą działki będą miały całkowicie różne ceny. Poza lokalizacją na cenę gruntów wpływa położenie względem drogi, dostępność mediów (prąd, woda, gaz), ukształtowanie terenu, sąsiednie zabudowania, itd.